Die Bevölkerung in der Schweiz wächst. Gleichzeitig setzt das Raumplanungsgesetz zum Schutz der Landschaft enge Grenzen, wo noch gebaut werden darf. Städte und Gemeinden sind gefordert, sich nach innen zu verdichten. Mit dieser Thematik befasst sich Dita Leyh, Professorin für Stadtentwicklung und Leiterin des neuen CAS Interdisziplinäre Innenentwicklung an der OST – Ostschweizer Fachhochschule. Im Interview erklärt sie, welchen Mehrwert Verdichtung schaffen kann, wie es gelingt, zusätzliche Grünflächen zu realisieren und warum es so entscheidend ist, dass bei der Planung von Anfang an alle Disziplinen miteinander am Tisch sitzen.
Interview:
Statt auf der «grünen Wiese» zu bauen, sollen sich Städte und Gemeinden nach innen verdichten. Welche Herausforderungen bringt das mit sich?
Dita Leyh: Bestehende Siedlungen nach innen zu entwickeln, ist weitaus komplexer, als auf der grünen Wiese zu bauen. Es kommt zwangsläufig zu Interessenskonflikten, die bei der Planung mitberücksichtigt werden müssen. So kann sich durch eine Überbauung beispielsweise das Ortsbild verändern, was die Bevölkerung möglicherweise als Identitätsverlust wahrnimmt. Auch die Auswirkungen auf den Verkehr gilt es einzuberechnen. Und nicht zuletzt können sich die mikroklimatischen Bedingungen vor Ort verändern. Denn je dichter die Bebauung, desto mehr Fläche ist danach versiegelt. Das kann Hitzeinseln begünstigen. Deshalb ist es wichtig, anderswo wieder Freiräume oder Grünflächen zu schaffen, die diesen Effekt ausgleichen. Es sind also sehr viele Faktoren, die mitspielen: Umso wichtiger ist es, die Thematik aus der Perspektive verschiedener Disziplinen zu betrachten.
Ist es in der dicht besiedelten Schweiz überhaupt noch möglich, zusätzlichen Lebensraum zu schaffen?
Rein rechnerisch gesehen bestehen genügend Raumreserven. Doch die Herausforderung liegt darin, diese zu mobilisieren. Schwierig ist es besonders dann, wenn viele Eigentümerinnen und Eigentümer involviert sind. Ein Beispiel: In zahlreichen kleineren Städten gibt es in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen Quartiere mit Einfamilienhäusern, deren Nutzungsreserven oft nicht ausgeschöpft sind. Das heisst, man könnte diese mit zusätzlichen Etagen aufstocken oder ältere Häuser eventuell auch durch Mehrfamilienhäuser ersetzen. Damit die Eigentümerschaft investiert oder verkauft, muss sie jedoch auch persönliche Vorteile sehen. Und um grossflächig etwas verändern zu können, müsste das ganze Quartier überzeugt werden können, beziehungsweise die Planungsinstrumente angepasst werden, was oft sehr schwer oder nur langfristig umsetzbar ist. Einfacher gestaltet es sich, grössere Projekte auf Industriebrachen oder ungenutzten Bahnarealen zu realisieren, wo die Eigentümerstruktur nicht so komplex ist.
Aber geht durch immer mehr Wachstum und Nachverdichtung nicht die Lebensqualität in Städten und Gemeinden verloren?
Verdichtung kann die Aufenthalts- und Lebensqualität sogar steigern. Denn dadurch ergeben sich Chancen für neue Nutzungen – von der Bäckerei, über das Restaurant bis hin zu verschiedenen Geschäften. Diese Angebote beleben den Ort, schaffen Wertschöpfung und damit Einnahmen für Städte und Gemeinden. Zusätzlich können durch eine gut geplante Innenentwicklung auch Freiräume wie zum Beispiel Parks und Plätze entstehen, die Erholung auch für die umliegende Bevölkerung ermöglichen, oder neue Dorfkerne, die als Begegnungsorte dienen. Gerade an ÖV-Knotenpunkten ist die innere Verdichtung besonders sinnvoll. Denn durch die optimale Anbindung ans Bus- und Bahnnetz entsteht mehr Wohn- und Lebensraum, aber nicht automatisch mehr Verkehr. Betrachtet man das theoretische Nachverdichtungspotenzial, wäre eine Bevölkerungszunahme von bis zu zwei Millionen Menschen problemlos möglich. Zwar ist ein zu schnelles Wachstum aus Sicht der Raumplanung kontraproduktiv. Ein Stillstand aber ebenso. Ein Blick in andere Länder zeigt: Orte, an denen die Bevölkerung schrumpft, kämpfen mit Überalterung, leerstehenden Häusern und Finanzierungsproblemen bei der Infrastruktur.
Gerade an ÖV-Knotenpunkten ist die innere Verdichtung besonders sinnvoll. Denn durch die optimale Anbindung ans Bus- und Bahnnetz entsteht mehr Wohn- und Lebensraum, aber nicht automatisch mehr Verkehr.
Dita Leyh ist seit September 2025 Professorin für Stadtentwicklung am IRAP Institut für Raumentwicklung der OST – Ostschweizer Fachhochschule. Als Leiterin des MAS Raumentwicklung und des neuen CAS Interdisziplinäre Innenentwicklung engagiert sie sich neben ihrer Tätigkeit in der Lehre auch in der Weiterbildung von Fach- und Führungskräften aus Stadt-, Raum- und Verkehrsplanung. Bereits während ihres Studiums in Architektur und Städtebau an der Universität Stuttgart sammelte sie praktische Erfahrung in verschiedenen Planungsbüros und war in internationale Projekte involviert, unter anderem in Tokio und Shanghai. Nach ihrem Abschluss war sie als assoziierte Partnerin des Stadtbauateliers Stuttgart am Aufbau der Zweigstelle in Peking beteiligt, wo sie insbesondere New-Town-Planungen leitete. Seit 2007 ist sie Partnerin bzw. geschäftsführende Partnerin des ISA Internationalen Stadtbauateliers Stuttgart mit weiteren Standorten in Peking und Seoul. Parallel dazu war sie auch in der Lehre tätig, unter anderem an der Université Joseph Fourier in Grenoble sowie an der Hochschule für Technik Stuttgart. Von 2015 bis 2025 wirkte sie als Professorin für Städtebau, Landschaft und Entwerfen an der Hochschule Darmstadt, bevor sie an die OST wechselte.
Eine deutliche Mehrheit der Schweizer Bevölkerung hat sich 2013 dafür ausgesprochen, die Zersiedelung der Landschaft zu stoppen, indem die Siedlungsentwicklung nach innen angestrebt wird. Doch geht es um konkrete Verdichtungsprojekte haben diese oft einen schweren Stand. Woran liegt das?
Zu einem Teil ist das sicherlich mit dem Nimby-Effekt (not in my backyard) zu begründen. Denn wenn neben dem eigenen kleinen Einfamilienhaus ein vier- oder fünfgeschossiger Bau entsteht, können daraus schon persönliche Nachteile erwachsen – sei es durch mehr Schatten oder eine verbaute Sicht. Dazu kommen Ängste vor zusätzlichem Verkehr und Lärm oder vor Bewohnerinnen und Bewohnern, die einem vielleicht fremd sind. Wenn nur Nachteile, aber keine Vorteile ersichtlich sind, liegt der Widerstand nah. Man muss hier auch anmerken, dass vielerorts tatsächlich Bauten realisiert werden, denen es an Qualität mangelt und die sich nicht in die Umgebung einfügen. Fehlt dann auch noch die Möglichkeit zur Mitwirkung, kann bei der ortsansässigen Bevölkerung schon das Gefühl aufkommen, dass jeder Zentimeter ausgeknautscht wird und es letztlich nur ums Geld geht.
Wie gelingt es, die Akzeptanz gegenüber Verdichtungsprojekten zu verbessern?
Entscheidend ist es, der Bevölkerung den Mehrwert dieser Vorhaben klar aufzuzeigen. Etwa, dass durch die Innenentwicklung neue Geschäfte, öffentliche Räume oder Grünflächen entstehen oder dass durch zentrale Parklösungen wie beispielsweise Sammelgaragen Verkehr gebündelt wird, wodurch mehr Platz an der Oberfläche zur Verfügung steht. Viele dieser Möglichkeiten entstehen erst durch eine höhere Dichte. Ebenso wichtig ist es, die Menschen vor Ort frühzeitig einzubeziehen. Ängste und Bedenken sollten offen thematisiert und Vor- und Nachteile transparent dargelegt werden. Gute Verdichtung verlangt zudem nach einer qualitativ hochwertigen Planung, etwa durch Wettbewerbe oder Gestaltungspläne. Auch sollte sie gesamtstädtisch gesteuert werden. Auf strategischer Ebene existieren zwar vielerorts Leitbilder, aber in der Praxis gestaltet sich deren Umsetzung oft noch schwierig. So kommt es immer wieder dazu, dass punktuell rein investorengetriebene Bauten realisiert werden, die wie losgelöste Inseln funktionieren. Das schmälert die Akzeptanz.
Städte und Gemeinden müssen sich nicht nur verdichten und damit dem Bevölkerungszuwachs anpassen, sondern sich gleichzeitig auch gegen den Klimawandel wappnen. So gilt es zukünftig immer mehr, mit Hitzeinseln, Starkregen und Trockenperioden klarzukommen. Was bedeutet das für künftige Projekte?
Je mehr man baulich verdichtet, desto mehr Freiräume müssen im selben Zuge entstehen. Es braucht unversiegelte Flächen – ob Grünflächen oder kleine Dorfplätze – wo Wasser im Boden versickern kann und sich die Hitze nicht staut. Dabei lohnt es sich auch, dreidimensional zu denken. Begrünte Dächer und Fassaden können ebenfalls Teil der Lösung sein. Wichtig ist auch, auf die Qualität von Grünflächen zu achten. Eine kleine extensiv bewirtschaftete Wiese mit Bäumen bringt mehr ökologischen Nutzen als eine grosse intensiv bewirtschaftete Wiese.
Besteht nicht die Gefahr, dass durch Verdichtung irgendwann gar kein Platz mehr besteht für Grünflächen? Oder lassen sich anderswo neue Flächen gewinnen?
Ein grosses Potenzial sehe ich darin, den ruhenden Verkehr neu zu organisieren. Statt bei jedem Haus Stellplätze, Tiefgaragen und damit auch Zufahrten zu realisieren, kann man die Fahrzeuge in einem oberirdischen Parkhaus am Quartierseingang sammeln. Damit bleibt das Quartier selbst im Innern weitgehend autofrei, was zusätzliche Freiräume für Mensch und Natur ermöglicht. Oberirdische Parkhäuser bieten im Vergleich zu Tiefgaragen zudem den Vorteil, dass weitere Nutzungen integriert werden können, wie ein Café, ein Mobilityhub oder ähnliches. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, diese Gebäude zu begrünen oder später auch einmal multifunktional zu nutzen, falls sich das Mobilitätsverhalten der Bevölkerung ändern würde. Eine Tiefgarage hingegen ist aufgrund ihrer Lage unter der Erde für viele andere Nutzungen nur beschränkt geeignet.
Ein grosses Potenzial sehe ich darin, den ruhenden Verkehr neu zu organisieren. Statt bei jedem Haus Stellplätze, Tiefgaragen und damit auch Zufahrten zu realisieren, kann man die Fahrzeuge in einem oberirdischen Parkhaus am Quartierseingang sammeln.
Bei Sammelgaragen am Quartierseingang müssen die Bewohnerinnen und Bewohner aber einen längeren Weg zu ihren Autos zurücklegen. Ist das sinnvoll?
Parklösungen am Quartierseingang entsprechen der raumplanerischen Maxime, dass die Distanz zum Auto etwa jener zur nächsten Bushaltestelle entsprechen sollte. Damit lässt sich verhindern, dass das Auto immer die bequemste Option ist. Denn steht das eigene Fahrzeug direkt vor der Haustür, liegt es nahe, dieses aus Komfortgründen zu bevorzugen. Muss man hingegen ein paar Meter zu Fuss zum Parkplatz zurücklegen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass statt des Autos auch mal der ÖV oder das Velo zum Zug kommen. Beispiele aus der Praxis – etwa das Hunziker-Areal in Zürich oder das Spinelli-Quartier in Mannheim – zeigen, dass dieses Konzept gut funktioniert und einen wichtigen Beitrag zu weniger Verkehr und mehr Raum für Grünflächen, Spielbereiche und Begegnungsorte schafft.
Welche europäischen Länder und Städte sind Vorreiter in Sachen qualitativer Innenentwicklung?
Ein sehr interessantes Beispiel ist Kopenhagen. Insbesondere im Hinblick auf die Mehrfachnutzung von Infrastruktur. Es gibt dort sogar Freizeitangebote wie eine Kletterwand und eine Grasskipiste auf einem Heizkraftwerk. In Hamburg ist die Speicherstadt exemplarisch für qualitativ hochwertige Innenentwicklung, die viele Nutzungen beherbergt. Unter anderem werden dort Kita, Schule, Sportangebote und Wohnungen in einem Gebäudeensemble geschichtet, der Schulhof befindet sich auf dem Dach. Auch der Fröbel Kindergarten in Hamburg Wandsbek liegt auf dem Dach eines Parkhauses. In den Niederlanden wiederum wird das klassische Einfamilienhaus neu gedacht: kompakter, gestapelt und mit mehr gemeinschaftlichen Flächen, aber trotzdem viel Raum für Individualität.
Und in der Schweiz?
Auch hierzulande übernehmen einige Städte eine Pionierrolle. Dazu gehört Zürich, das stark auf genossenschaftlichen Wohnungsbau setzt – etwa mit der Kalkbreite, die auf einem ehemaligen Tramdepot-Areal entstanden ist. Die Überbauung bietet neben Wohnraum auch Platz für Gewerbe und Kultur. In Zürich ist zudem die Unterbauung des Eisenbahnviadukts ein gutes Beispiel für eine gelungene innere Verdichtung: zwischen den Gleisbögen befinden sich heute Läden und Gastronomiebetriebe. Die Stadt Winterthur fällt ebenfalls positiv auf – etwa mit dem Sulzer-Areal, wo umgenutzte Fabrikhallen heute vielfältige Formen von Wohnen und Arbeiten ermöglichen. Aber auch viele kleinere Gemeinden weisen qualitativ hochwertige Verdichtungsprojekte aus. Auf diese Weise sind beispielsweise neue Dorfmitten entstanden bis hin zu genossenschaftlichen Modellen mit ländlichem Charakter, wie die Siedlung Orenberg in Ossingen im Zürcher Weinland.
Um eine qualitativ hochwertige Innenentwicklung zu erreichen und die Akzeptanz der Bevölkerung zu gewinnen, ist es wichtig, sämtliche Faktoren von Beginn weg zu berücksichtigen: ob verkehrstechnische, soziale oder ökologische.
Was sollten Gemeinden und Städte beherzigen, damit eine qualitativ hochwertige Innenentwicklung von der Ausnahme zur Regel wird?
Entscheidend ist, Verdichtungsprojekte aus einem gesamtstädtischen Blickwinkel heraus zu entwickeln und von Anfang an alle beteiligten Fachbereiche an einen Tisch zu holen. Heute ist oft noch ein Nacheinander der Disziplinen zu beobachten. Ganz am Schluss – wenn das Budget schon aufgebraucht ist – kommt dann vielleicht noch der Freiraumplaner. Um eine qualitativ hochwertige Innenentwicklung zu erreichen und die Akzeptanz der Bevölkerung zu gewinnen, ist es aber wichtig, sämtliche Faktoren von Beginn weg zu berücksichtigen: ob verkehrstechnische, soziale oder ökologische. Das bedingt neben der Zusammenarbeit auch ein Grundverständnis für die jeweils andere Disziplin. Ein Beispiel: Als Stadtplanerin oder Stadtplaner muss man keine Verkehrsströme berechnen können. Aber man sollte ungefähr abschätzen können, welche Auswirkungen ein Projekt auf den Verkehr hat und welche Lösungsansätze möglich sind. Diesen fachübergreifenden Blick möchten wir mit dem CAS Interdisziplinäre Innenentwicklung fördern. Ziel ist es, ein Verständnis für die jeweils andere Perspektive zu entwickeln.
CAS Interdisziplinäre Innenentwicklung
Die Weiterentwicklung bereits bebauter oder genutzter Flächen innerhalb bestehender Siedlungen wird zu einer der grössten zukünftigen Herausforderungen in der Schweizer Raumplanung. Der CAS Interdisziplinäre Innenentwicklung an der OST – Ostschweizer Fachhochschule beleuchtet das Thema aus der Perspektive verschiedenster Fachrichtungen und unterstützt die Teilnehmenden dabei, im eigenen Berufsfeld tragfähige Lösungen für eine nachhaltige Innenentwicklung zu erarbeiten. Zudem befähigt der Kurs dazu, in interdisziplinären Teams zu arbeiten oder diese zu leiten